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看房记:最便宜的房子,你根本没机会看到

房产亚博体育ios官方下载 2019-05-29 19:54184网络整理网络整理

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  一个人只有突破了三重境界,才能成为真正的高手。

  ——金庸

  文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

  电影《一代宗师》里把高手之路分为三个境界:见自己,见世界,见众生。而看房的高手之路也可以分为三个境界。

  第一个境界

  只看自己喜欢的房子

  第一个境界的人,看房就是只看房,而且只看自己喜欢的房子。很少去想房子的金融属性,更不要说,去考虑未来某一天卖掉这套房子的难度。

  例如,现在许多年轻人喜欢买酒店式公寓,因为公寓面积小、总价低、交通便捷,还不占用首套房资格,走进去一看,颇有种麻雀虽小五脏俱全的“潮范儿”,于是印象分立刻噌噌噌涨上去——千金还难买我喜欢呢。

  但是,爱好这件事往往是很私人。凭着爱好买房的人,很少会去考虑将一套房子卖出的难度。

看房记:最便宜的房子,你根本没机会看到

  一套公寓从挂牌到卖出的周期,一般是普通住宅的三到五倍。所以如果当你在某个房价上涨的周期里,计划用这套公寓置换一套住宅,除非肯割肉折价,否则大概率来讲,是没有可能快速出手的。

  那么,有什么办法可以加速卖出速度,同时兼顾房子的增值空间呢?

  Tips:更高境界的人会告诉你,只需做到以下3点

  1. 用房价的2%-3%对房子进行装修,然后提价5%-6%出售;

  2. 装修后,房子保持空置状态,给买家创造良好的用户体验;

  3. 给足3%-5%的中介费作为激励,房子的卖出速度可以加快3-5倍。

  当然,这三个要点,也可以套用在其他类别房产上。

  另外,上涨周期中的置换问题也远没有这么简单,除了通用性的内容,还要考虑每一座城市的区别。

  升级后的《我的房产计划》,加入了北京、上海、深圳(或广州)、南京、成都、杭州六大城市的线下课程,邀请了了解每一座城市的高手线下授课,每月一城,欢迎你的加入。

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  第二个境界

  看全貌建立整套评估体系

  到了第二个境界的人,看房看的是性价比。

  在这类人看来,哪怕房子有两三个硬伤,也不代表不能买,关键问题在于,值得花多少钱买。

  比如,小巴就看过一套房子,房子条件很不错,三室两厅,有两个卫生间,但是问题就出在这两个卫生间上:它们竟然全都没有窗户,用买房的术语来说,就叫做“暗卫”。

  当时,小巴心里就犯嘀咕:这样的卫生间也是太不人性化了吧,每天早上起来刷牙心情就是坏的。

  但处于第二个境界的人,并不会直接pass这类房子,而会根据这两个暗卫应该折损的数字,得出一个价格,然后,将之和实际售价进行比较。

  如果该房子的报价,低于他们预判的房价,又能足额贷款,他们就会毫不犹豫下手。

  当然,这需要你拥有一套完整的房价评估体系,评估出目标房源合理的市场价格,并与售价进行比较,确认是否划算。

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  在《我的房产计划》实操课中,恰空老师就展示过一份针对上海某区域的“折价清单”:

  ①?以全明户型的价格为基准,卫生间对天井折价1%,暗卫折价2%;

  ②?以30楼的高层住宅的次顶楼价格为基准,顶楼折价2%,次楼朝下,每低一层折价0.5%,1楼直接折价8%;

  ③?以朝南户型,小区中心位置为基准,朝东折价10%,朝北折价20%,北侧靠小马路折价3%,靠大马路折价6%;

  ④?以距离地铁200米的价格基准,距离地铁700米,折价3%,地铁距离2公里折价15%,地铁距离3公里折价25%。

  ……

  这样的数据课程里有更多,当然,这些硬伤的叠加,并不会使这套房子真的可以用极低的价格买到,因为最终还会有一个价格极限。

  反之也是一样,即使一套房子各方面都很完美,也不代表在购买它时,可以完全无视区域内的平均房价水平。

  它的意义在于帮助你去定位某套具体的房子的“性价比”。

  Tips:该境界者在看房前的准备工作

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